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2018年9月10日星期一

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房地產去槓桿打消房價上漲預期

旺報【記者許昌平╱綜合報導】

大陸去槓桿政策，隨著中央明確提出擴大內需，及人行明確保持流動性「合理充裕」，未來將轉成「結構性」去槓桿，從行業來看，房地產槓桿率是最高的，房地產槓桿不調整，將面臨著巨大的政策走偏。因此，保持房價不反彈、房地產槓桿率不攀升已迫在眉睫。而關鍵則是要打消市場對房價上漲的預期。

槓桿不僅意味著風險累積，還代表了對資源的佔用，「寬貨幣」則是要藉助商業銀行釋放流動性，如果房地產價格沒有調整、房地產槓桿率沒有調整，單純的「寬貨幣」，可能導致資金繼續往樓市走的錯配。

《每日經濟新聞》報導，目前，投資、消費、出口增速大多出現回落，房地產卻一家獨高。今年5月，70個大中城市新建商品住宅價格指數較上年度上升4.7%，連漲32個月，今年第一季130多家房企上市公司資產負債率接近80%，創歷史新高，可見資金還在往樓市走。

房地產高槓桿、高溢價，這是系統性風險的總來源，如果房地產價格不調整、房地產槓桿不調整，不管是結構性去槓桿，或「寬貨幣、寬財政」對沖，都面臨著巨大的政策走偏。近期，各地銀監局不斷開出高額罰單，包括信貸違規用作土地儲備貸款、消費貸異化為首付貸等。

地產行業人士分析指出，如果房價上漲的預期強烈，房價取決於需求，彈性小的商品房供給填不平狂熱的需求端。因此，當前的關鍵是要打消市場對房價上漲的預期。如果大家都認為未來房價將呈現「L型」走勢，需求和加槓桿的動力會瞬間疲軟。

分析認為，如果要保持房價在高位漸進回落、槓桿漸進降低，就要讓限購、限售、限貸等政策常態化。這些政策，一方面擋住部分炒作需求進入市場，另一方面通過增加交易成本、增大交易摩擦、降低資產周轉速度，逐漸消耗虛高的溢價和泡沫，並通過強力方式，倒逼降低地方經濟對房地產業的依賴，以引導市場預期。

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